第一步 “看得見(jiàn)”：做好商業(yè)展示面
主要是保證外部看得見(jiàn)項(xiàng)目，體現(xiàn)展示性，在地塊什么位置，布置什么物業(yè)功能，用在綜合體里面的物業(yè)排布，像萬(wàn)達(dá)就是強(qiáng)行要求商業(yè)展示面不低于200米。而在“看得見(jiàn)”中需要考慮以下三個(gè)問(wèn)題：
1、看得見(jiàn)
·土地價(jià)值評(píng)估。
·土地價(jià)值評(píng)估案例。
2、看什么
·形象展示面放什么。
·給消費(fèi)者什么樣的形象。
·放的業(yè)態(tài)和品牌要求、選址要求。
3、客戶(hù)怎么來(lái)
還需要讓客戶(hù)看到以后有感覺(jué)，看到什么很關(guān)鍵，這直接決定項(xiàng)目定位（專(zhuān)題閱讀）、檔次、形象和主題，看什么讓客戶(hù)產(chǎn)生聯(lián)想，并吸引客戶(hù)進(jìn)店消費(fèi)。
第一步 “看得見(jiàn)”：做好商業(yè)展示面
主要是保證外部看得見(jiàn)項(xiàng)目，體現(xiàn)展示性，在地塊什么位置，布置什么物業(yè)功能，用在綜合體里面的物業(yè)排布，像萬(wàn)達(dá)就是強(qiáng)行要求商業(yè)展示面不低于200米。而在“看得見(jiàn)”中需要考慮以下三個(gè)問(wèn)題：
1、看得見(jiàn)
·土地價(jià)值評(píng)估。
·土地價(jià)值評(píng)估案例。
2、看什么
·形象展示面放什么。
·給消費(fèi)者什么樣的形象。
·放的業(yè)態(tài)和品牌要求、選址要求。
3、客戶(hù)怎么來(lái)
還需要讓客戶(hù)看到以后有感覺(jué)，看到什么很關(guān)鍵，這直接決定項(xiàng)目定位、檔次、形象和主題，看什么讓客戶(hù)產(chǎn)生聯(lián)想，并吸引客戶(hù)進(jìn)店消費(fèi)。
第二步 “進(jìn)得來(lái)”：做好外部交通銜接
進(jìn)得來(lái)包括交通組合方式、構(gòu)成比例，“進(jìn)得來(lái)”本質(zhì)是回答項(xiàng)目的外部交通銜接方式、如何順利搭接外部交通，不同等級(jí)購(gòu)物中心的交通方式需差異化對(duì)待。
·要點(diǎn)1：分析項(xiàng)目四至的道路等級(jí)，現(xiàn)狀與未來(lái)的道路等級(jí)，道路等級(jí)決定項(xiàng)目定位等級(jí)和輻射范圍，等級(jí)越高，道路要求越高。
·要點(diǎn)2：提前評(píng)估消費(fèi)者的消費(fèi)方式與比例，區(qū)別交通設(shè)計(jì)導(dǎo)向，私家車(chē)？公交車(chē)？地鐵？步行？不同類(lèi)型的購(gòu)物中心交通組合方式完全不同，城市級(jí)與社區(qū)級(jí)完全不同。
·要點(diǎn)3：對(duì)未來(lái)交通擁堵點(diǎn)的判斷及建成后的預(yù)判。
·要點(diǎn)4：交通出入口考慮擁堵點(diǎn)、便捷性、安全性及相互干擾等問(wèn)題。
·要點(diǎn)5：進(jìn)得來(lái)還得出的去，即項(xiàng)目的安全性，保證出車(chē)庫(kù)不遇到事故。
第三步 “停得下”：做足停車(chē)位/停車(chē)動(dòng)線(xiàn)
項(xiàng)目車(chē)位配置多少才算夠用，滿(mǎn)足最大負(fù)荷運(yùn)轉(zhuǎn)的80%停車(chē)位需求即可，停車(chē)數(shù)量在地塊允許的條件下，與項(xiàng)目區(qū)位屬性、公共交通、地鐵直接相關(guān)。
·要點(diǎn)1：不同等級(jí)、不同類(lèi)型的購(gòu)物中心對(duì)停車(chē)位的需求完全不一樣；城市級(jí)/區(qū)域級(jí)/社區(qū)級(jí)/家庭型/年輕時(shí)尚型.....對(duì)車(chē)位的要求完全不一樣。
·要點(diǎn)2：注意綜合體內(nèi)部停車(chē)位指標(biāo)的共享和協(xié)調(diào)。
·要點(diǎn)3：停車(chē)位的數(shù)量關(guān)系到地下車(chē)庫(kù)層數(shù)，最直接影響成本和負(fù)一層利用。
·要點(diǎn)4：注意不同物業(yè)類(lèi)型在停車(chē)位方面的分區(qū)和共享，方便后期管理。
·要點(diǎn)5：優(yōu)化停車(chē)動(dòng)線(xiàn)，停車(chē)位劃割，包括出入口，提高車(chē)位使用效率。
第四步 “流得動(dòng)”：內(nèi)部人流動(dòng)線(xiàn)設(shè)計(jì)
·關(guān)鍵要素1——出入口：如人的臉面和嘴巴，出入口設(shè)計(jì)不合理，人流導(dǎo)入會(huì)受影響，但必須區(qū)別對(duì)待形象入口和人流入口。
·關(guān)鍵要素2——中庭設(shè)計(jì)：中庭如人的心臟，人流進(jìn)入以后在中庭聚集再通過(guò)連接中庭的通道，所以中庭的位置、形式、個(gè)數(shù)、方式很重要。
·關(guān)鍵要素3——水平動(dòng)線(xiàn)：水平動(dòng)線(xiàn)結(jié)合中庭設(shè)計(jì)，使同平面上的各店鋪的空間上得到充分展示，使消費(fèi)者能輕松看見(jiàn)商店內(nèi)的展示細(xì)部。
·關(guān)鍵要素4——垂直動(dòng)線(xiàn)：從平面的流線(xiàn)上多出一條向上一層的路，無(wú)論是自動(dòng)扶梯、垂直電梯，還是樓梯，都等于在平面流線(xiàn)上加了支路，分流了人群，由于一層的人群基本是有保障的，所以流線(xiàn)的作用就是盡量把人往高處拉。從而誘使購(gòu)物者離開(kāi)低樓層前往另一個(gè)樓層購(gòu)物，這在設(shè)計(jì)上是樓層垂直動(dòng)線(xiàn)要解決的問(wèn)題，高層人氣決定購(gòu)物中心成敗。
·關(guān)鍵要素5——跨層動(dòng)線(xiàn)：超過(guò)6層的購(gòu)物中心，消費(fèi)者已經(jīng)很難一層一層的走到頂層，有跨層電梯來(lái)引導(dǎo)消費(fèi)者向下流動(dòng)，類(lèi)似于瀑布往下。
第五步 “逛得爽”：設(shè)計(jì)主題層及主題區(qū)
主要是為了保證目標(biāo)消費(fèi)者迅速找到目標(biāo)樓層，同時(shí)逛的時(shí)候有品牌豐富度，主次搭配；深、面寬、硬件設(shè)計(jì)完全不一樣，如兒童、電影院、百貨、溜冰場(chǎng)。
·關(guān)鍵要點(diǎn)——主題區(qū)：圍繞各層的主力店，設(shè)計(jì)以主力店為核心的業(yè)態(tài)，方便業(yè)態(tài)互動(dòng)，要注意后期鋪位劃割、招商。
第六步 “切得好”：鋪位劃割及組合
主要是為了保證購(gòu)物中心資源占有與租金貢獻(xiàn)匹配，最大化臨街鋪位，采用切小合大原則。
·關(guān)鍵要點(diǎn)1——先業(yè)態(tài)再鋪位：以業(yè)態(tài)確定鋪位的資源劃分。
·關(guān)鍵要點(diǎn)2——先主后次：先搞定主力店的鋪位要求，再?lài)@主力店切分散鋪。
·關(guān)鍵要點(diǎn)3——能用則用：充分利用公共設(shè)施，如衛(wèi)生間、過(guò)道、樓梯等人流。
·關(guān)鍵要點(diǎn)4——能省則省：減少公共通道、輔助設(shè)施對(duì)通道資源的占用。
第七步 “撐得住”：輔助設(shè)施和電梯設(shè)備
看輔助設(shè)施和機(jī)電設(shè)備能否支撐購(gòu)物中心的正常運(yùn)營(yíng)。
·關(guān)鍵要點(diǎn)1——衛(wèi)生間配置：不同主題/級(jí)別的購(gòu)物中心對(duì)衛(wèi)生間配置不同。
·關(guān)鍵要點(diǎn)2——補(bǔ)貨通道：中高檔的購(gòu)物中心的補(bǔ)貨通道設(shè)計(jì)。
·關(guān)鍵要點(diǎn)3——電梯等機(jī)電設(shè)備：看機(jī)電設(shè)備能否支撐項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)。
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