越是先天不足，越需后天努力：一個改造項目的
【明哥導(dǎo)讀】五號停機(jī)坪廣場(G5)位于廣州白云商圈，是國內(nèi)唯一由機(jī)場航站樓改建而成的大型購物中心。項目先天不足，區(qū)域商業(yè)競爭激烈，作為改造項目能夠在新商圈面對激烈競爭做出差異化，難能可貴。潘總負(fù)責(zé)動線、建筑、結(jié)構(gòu)、水電等方面的改造，可謂麻袋繡花，好功夫。
【分享嘉賓】潘漢森：群規(guī)劃專家，H&Y瀚德建筑事務(wù)所董事，永旺AEON商業(yè)顧問
【分享時間】職業(yè)經(jīng)理群，2015年5月24日晚
【整理】天津大通地產(chǎn)鄭凱
廣州老白云機(jī)場五號停機(jī)坪是國內(nèi)唯一一個由機(jī)場航站樓改建而成的大型購物廣場，于2011年9月28日開業(yè)。項目位于廣州市白云區(qū)云霄街353棟5號，總開發(fā)面積13萬平方米，商業(yè)建筑面積10萬平方米，室外全開放園林式停車場3萬平方米，擁有2500個停車位，云集永旺超市、天河城百貨、星期8小鎮(zhèn)、廣州酒家旗下的天極品等多個知名品牌。
1、先天條件不良
從舊機(jī)場改造的項目，在先天條件，硬件結(jié)構(gòu)上存在很大弊端需要克服，包括商業(yè)、建筑、結(jié)構(gòu)、空調(diào)、強(qiáng)電、規(guī)劃、消防、排煙、排水等等。
五號停機(jī)坪是由40多棟建筑組成的建筑群，最老的建筑是1946年的，最新的建筑1995年的。里面大部分層高為4.2米，有不少是鋼結(jié)構(gòu)屋面的。鋼結(jié)構(gòu)屋面造成很大局限性，連設(shè)備都放不了。
內(nèi)部結(jié)構(gòu)復(fù)雜，有磚混結(jié)構(gòu)、框架結(jié)構(gòu)、鋼結(jié)構(gòu)、鋼屋架結(jié)構(gòu)，除了高層之外什么結(jié)構(gòu)都有了，這里就像個結(jié)構(gòu)博物館。
一層地面高差達(dá)到1.5米，二層樓面高差1.2米，高差大，層高又矮，難度大。
因是原來在運(yùn)營中的舊機(jī)場候機(jī)樓，里面的間隔、設(shè)備都相當(dāng)復(fù)雜，幾乎沒有地下室（除了幾個凌亂的設(shè)備室）。
2.動線規(guī)劃
舊機(jī)場的改造，需衡量項目所在地經(jīng)濟(jì)情況，決定一般租戶的租賃面積，確定動線走線，主力店定位，這是有經(jīng)驗的設(shè)計師應(yīng)具有的最重要、最基本的能力。
商業(yè)動線第一稿（上）及最終稿（下）
我在動線設(shè)計時，南北側(cè)設(shè)計主力店百貨15000㎡，后來北側(cè)綠色部分拆除，主力店移動，現(xiàn)在的天河城百貨就調(diào)到后來這位置(紅色區(qū)域)。
南側(cè)一二樓規(guī)劃為超市，后來改為一樓是永旺社區(qū)超市，二樓為星期八小鎮(zhèn)，但是主動線是沒有做多大改動的。
3.從硬件設(shè)備和運(yùn)營綜合考慮
因為項目最新建筑物是95年完成的，有鋼筋混土層的屋面面積有幾千平米，且在較為中間，只有黃色部分才可以做影院；因為進(jìn)深很大排水作用較難，所以餐飲部分只能在邊上，或者利用樓層高差作排水。
4.機(jī)電設(shè)計方面
大部分層高4.2米，層高太矮，風(fēng)管走向相當(dāng)困難，機(jī)電方面都要考慮得相當(dāng)詳盡。
因為大部分層高4.2米，所以做購物中心的設(shè)備挑戰(zhàn)難度極大，通常我們做購物中心天花合理高度為：層高H —（1.8~2.0），即4.2 —（1.8~2.0）=2.4~2.2m，這樣天花高度在大空間無法接受的，只有做嚴(yán)格機(jī)電規(guī)劃，把一些主要的大風(fēng)管設(shè)于店鋪，騰挪出公用通道高度，這要求購物中心設(shè)計人員有高度的有機(jī)的綜合能力方可實(shí)現(xiàn)，建筑、結(jié)構(gòu)、水電、暖通、消防等等的綜合且相當(dāng)清晰，且項目南北長500米，管路都特別長，另外項目的外圍排水管埋深較低，基本上沒有排放高度，這也是給隔油池、化糞池的設(shè)置提出很大的難題。
5.舊設(shè)備是否留用
改造過程中還要考慮設(shè)備是否留用？對此，我們要測算原來物業(yè)原有的空調(diào)系統(tǒng)、安保系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、廣播系統(tǒng)、扶梯、電梯等是否留用。新的設(shè)備有95年的，老的有80年代的，能效比表明，以空調(diào)主機(jī)為例，我們測算出原舊空調(diào)系統(tǒng)使用18個月后多耗電費(fèi)能收回整套空調(diào)主機(jī)的投資。
6.建筑改造
建筑最寬寬度有130多米，受到疏散距離限制，設(shè)置疏散樓梯沒法直接對室外，所以必須設(shè)置消防通道，消防通道又有可能把一些動線切斷，那時候也沒有亞安全通道或區(qū)域的說法（后來一年多白云萬達(dá)才拍下G5對面的地塊開發(fā)）。中空和購物通道設(shè)置除了滿足招商運(yùn)營需要，又要反復(fù)考察現(xiàn)場建筑結(jié)構(gòu)條件，如邊跨柱打掉梁可能有安全隱患等等，中庭希望2F和3F都能在同一個空間。可能建筑硬件2F能滿足3F又可能不滿足，3F滿足，2F又可能不滿足，反反復(fù)復(fù)多次，才確定可能多方面能滿足的動線和建筑方案。
7.結(jié)構(gòu)改造
結(jié)構(gòu)方面設(shè)計，建筑物的活載是否與新功能活載匹配。幸運(yùn)的是候機(jī)樓活載與商場的是一致的。
受到現(xiàn)場層高及施工機(jī)械高度影響，基礎(chǔ)加固方面，因為現(xiàn)場建筑物基礎(chǔ)有天然基礎(chǔ)、鉆孔樁和沖孔樁，且地質(zhì)為巖溶，是復(fù)雜的地質(zhì)情況，后來我們做了樁型比較，確定基礎(chǔ)加固和結(jié)構(gòu)加固方案。
餐飲業(yè)態(tài)方面廚房排油煙是必要條件，廚房排油煙系統(tǒng)全部重新改造，因為許多屋面都是鋼結(jié)構(gòu)屋面，沒法放置排風(fēng)機(jī)和凈電除油設(shè)備，需要加出新鋼架來放置。
總而言之，改造項目比新做項目存在很多硬件或其地方面的缺陷，能夠做出相對合理動線和運(yùn)營基本良好的項目已經(jīng)是難能可貴，更何況在商業(yè)運(yùn)營難度更大的今天。